Contabilidade para arquitetos: o que muda em 2027 com a CBS e o IBS

Arquitetura e urbanismo aparece na lista do art. 127 da Lei Complementar 214/2025, que prevê redução de 30% das alíquotas de IBS e CBS para profissões intelectuais regulamentadas. A transição começa em 2027, com a CBS já cobrada e o IBS em alíquota de teste. O resultado de cada escritório depende do perfil de cliente, do tipo de contrato e da estrutura de custo.

A EC 132/2023 e a LC 214/2025 trocam PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS por CBS e IBS
A transição começa em 2027, com CBS cobrada e IBS em alíquota de teste, e o modelo completo em 2033
O art. 127 da LC 214/2025 inclui arquitetura e urbanismo entre as profissões com redução de 30%
A redução não é automática: depende de serviço da área típica, prestado por profissional habilitado
Folha não gera crédito de IBS e CBS, e folha é o maior custo de um escritório de projeto

O que muda na tributação do escritório de arquitetura a partir de 2027

A mudança principal é a troca da base dos tributos sobre consumo. A Emenda Constitucional 132/2023 e a Lei Complementar 214/2025 substituem PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS por dois tributos novos: a CBS, federal, e o IBS, de estados e municípios. Para o escritório de arquitetura, o tributo que sai do dia a dia é o ISS, hoje administrado pela Prefeitura Municipal de Campo Grande, somado a PIS e Cofins.

A lógica de cálculo também muda. O ISS incide sobre o preço do serviço e termina ali, sem aproveitamento adiante na cadeia. A CBS e o IBS funcionam por débito e crédito: o escritório debita na emissão do documento fiscal e aproveita crédito do que comprou de outro contribuinte. Quando o contratante do projeto é empresa contribuinte, o valor debitado vira crédito para ele.

Para arquitetura, a consequência prática aparece em dois lugares. A apuração passa a depender de escrituração de entradas e saídas, e o preço do projeto passa a ser lido pelo cliente empresa pelo valor líquido de crédito.

Arquitetura e urbanismo está na lista do art. 127 da LC 214/2025

Arquitetura e urbanismo consta expressamente entre as profissões intelectuais regulamentadas alcançadas pela redução de 30% das alíquotas de IBS e CBS prevista no art. 127 da Lei Complementar 214/2025. A mesma lista alcança engenharia, medicina veterinária, agronomia pela via da engenharia, contabilidade, advocacia, medicina e odontologia, entre outras.

A redução não vale por qualquer atividade que o escritório exerça. A regra pede que o serviço seja da área típica da profissão e que o profissional esteja regularmente habilitado no conselho respectivo. Projeto arquitetônico, projeto urbanístico, compatibilização, gerenciamento de projeto e acompanhamento de obra assinados por arquiteto habilitado estão dentro do desenho da norma.

Receita de natureza diferente merece atenção separada. Venda de mobiliário, intermediação, locação de espaço, revenda de material e serviço executado por terceiro que passa pelo faturamento do escritório não recebem a mesma qualificação automática. A separação começa na descrição do contrato e no código de serviço usado na emissão, não na explicação dada depois de uma fiscalização.

Quem precisa se preparar, dentro e fora do escritório

Todo arquiteto que emite documento fiscal precisa se preparar, e o tamanho do trabalho varia com a estrutura. Arquiteto autônomo inscrito na prefeitura, sociedade de arquitetos com dois ou três sócios e escritório com equipe de projetistas e estagiários vivem realidades diferentes de apuração, de folha e de contrato.

Escritório que trabalha com incorporadora, construtora e loteadora sente a mudança primeiro. Contratante desse porte já está mapeando crédito de IBS e CBS na própria cadeia e vai pedir clareza sobre o que a nota do projeto gera de crédito. Quem atende principalmente pessoa física em residência unifamiliar e reforma recebe pressão menor pelo lado do cliente.

Sócio e responsável financeiro entram na preparação junto com o contador. Decisão de regime, de enquadramento, de composição societária e de política de preço depende de número, e número depende de uma simulação feita com o faturamento real do escritório, com a folha real e com a lista real de fornecedores.

O cronograma até 2033 e a tributação do escritório de arquitetura antes e depois de 2027

O ano decisivo é 2027. A CBS passa a ser cobrada no lugar de PIS e Cofins e o IBS roda em alíquota de teste, valor baixo que serve para calibrar sistema, obrigação acessória e comportamento de crédito. O escritório precisa estar com cadastro, documento fiscal e plano de contas prontos antes disso, porque o teste já exige emissão correta.

Depois de 2027 a substituição avança por etapas até o modelo completo em 2033, quando ICMS e ISS deixam de existir e IBS e CBS passam a responder sozinhos pela tributação do consumo. Escritório de arquitetura convive nesse intervalo com dois conjuntos de regras, o antigo em redução e o novo em crescimento.

A preparação prática é anterior ao cronograma legal. Contrato de projeto assinado em 2026 com entrega parcelada em 2027 e 2028 atravessa a virada, e o preço combinado hoje precisa responder à regra que valerá no momento de cada medição.

Tributação do escritório de arquitetura hoje e a partir de 2027, ponto por ponto
Ponto	Como funciona hoje	Como passa a funcionar
Tributo sobre o projeto	ISS municipal, mais PIS e Cofins federais	IBS de estado e município, mais CBS federal
Quem administra	Prefeitura de Campo Grande no ISS e Receita Federal em PIS e Cofins	Comitê Gestor do IBS e Receita Federal na CBS
Aproveitamento pelo cliente	Sem crédito na maior parte das situações	Crédito para o contratante que seja contribuinte
Crédito sobre a folha	Não existe crédito	Continua sem gerar crédito
Redução por profissão regulamentada	Depende de regra municipal de ISS	Redução de 30% prevista no art. 127 da LC 214/2025
Peso do perfil de cliente	Baixo na conta do tributo	Alto, porque define quem aproveita o crédito

A conta do crédito no serviço de arquitetura

A conta do crédito começa pela lista de custos do escritório. Software de projeto, licença de uso, aluguel de sala comercial contratado de empresa, plotagem, serviço de terceiro contratado como pessoa jurídica, equipamento e energia tendem a entrar como entradas capazes de gerar crédito de IBS e CBS quando compradas de contribuinte com documento fiscal regular.

Folha de pagamento fica de fora. Salário, encargo e pró-labore não geram crédito de IBS e CBS, e folha costuma ser o maior custo de um escritório de projeto, onde a produção depende de arquiteto, projetista e estagiário. Escritório com equipe grande e poucos insumos comprados tem base de crédito estreita.

O outro lado da conta é o crédito que o escritório entrega. Quando o contratante é incorporadora ou construtora contribuinte, o IBS e a CBS destacados no documento fiscal do projeto viram crédito para ele. Quando o contratante é pessoa física que vai construir a própria casa, o crédito morre na ponta e o tributo vira custo final.

Perfil de cliente decide o efeito no preço do projeto

Perfil de cliente é a variável que mais muda o resultado de um escritório em 2027. Arquitetura corporativa, projeto para incorporação, retrofit comercial e projeto para rede de loja colocam do outro lado da mesa uma empresa contribuinte, que aproveita crédito e enxerga o custo do projeto pelo valor líquido.

Residência unifamiliar, reforma de apartamento, interiores para morador e projeto para cliente pessoa física formam o grupo oposto. O contratante não apura IBS nem CBS, não aproveita nada do que foi destacado e sente o valor cheio. Reajuste de preço nesse grupo compete diretamente com a disposição de pagar do cliente final.

Escritório de Campo Grande costuma ter os dois grupos no mesmo caixa, e a leitura precisa ser feita por carteira, não pela média. Separar faturamento por tipo de contratante, olhar margem de cada grupo e projetar o efeito de 2027 em cada um evita decisão de preço tomada com um número só.

Quanto custa se preparar e qual é a alternativa

O custo de preparação é de trabalho e de sistema, não de imposto pago antes da hora. A lista prática inclui revisão do cadastro de clientes e fornecedores, ajuste do emissor de documento fiscal, separação de receitas por natureza, revisão do plano de contas e uma simulação do novo modelo com os números reais do escritório.

Escritório pequeno resolve boa parte com organização e apoio contábil. Escritório com equipe, obra acompanhada e contrato de longo prazo precisa também revisar modelo de contrato, cláusula de reajuste e forma de medição, o que envolve tempo de sócio e, em alguns casos, apoio jurídico.

A alternativa de não fazer nada

Não fazer nada é possível até 2027 e cobra o preço depois. Quem chega à virada sem separar receita, sem cadastro arrumado e sem contrato revisado apura no escuro, erra destaque no documento fiscal e descobre o efeito na margem quando o dinheiro já saiu. Correção posterior custa mais do que a preparação feita com calma.

O que acontece com o escritório que não se prepara

O primeiro efeito é operacional. Documento fiscal emitido com descrição genérica e código errado compromete a demonstração de que o serviço é da área típica de arquitetura e urbanismo, e a redução de 30% do art. 127 depende exatamente dessa demonstração. Ajuste feito depois exige retificação e conversa com fisco.

O segundo efeito é comercial. Cliente empresa vai perguntar quanto de crédito a nota do projeto gera, e escritório sem resposta perde posição na negociação. Contrato antigo, com preço fechado e sem cláusula que trate de mudança de tributo, transfere todo o risco da transição para o escritório.

O terceiro efeito aparece no caixa. Mudança de base de cálculo e de momento de recolhimento altera o fluxo, e escritório com contrato parcelado por etapa de projeto sente a diferença entre o que entra e o que precisa ser recolhido. Planejar o caixa de 2027 em 2026 é mais barato do que descobrir o buraco no meio do ano.

Pessoa física, sociedade de arquitetos ou pessoa jurídica

A forma de atuação muda a conta e não existe resposta única. Arquiteto que atua como pessoa física autônoma recolhe sobre o próprio rendimento e tem estrutura simples, com pouca margem para crédito. Sociedade de arquitetos e escritório constituído como pessoa jurídica abrem espaço para apuração com crédito, mas trazem obrigação acessória e custo fixo maiores.

O regime tributário escolhido entra na mesma decisão. Simples Nacional, lucro presumido e lucro real convivem com o novo modelo de formas diferentes, inclusive quanto à capacidade de transferir crédito ao contratante. Escritório que atende empresa contribuinte precisa olhar esse ponto com cuidado, porque o crédito gerado para o cliente pesa na negociação.

Nenhuma dessas escolhas deve ser feita por comparação genérica. A decisão sai de uma simulação com faturamento real, folha real, lista de fornecedores e composição da carteira de clientes. Mudança de estrutura feita só por causa de tributo, sem olhar sucessão, responsabilidade e registro no conselho, costuma criar problema em outro lugar.

O que revisar no contrato e no preço antes de 2027

Contrato de projeto é o documento que decide quem paga a diferença. Proposta que fala em valor bruto sem mencionar tributo sobre consumo deixa o escritório exposto quando a regra muda no meio da execução. Cláusula que trate expressamente de alteração de legislação tributária, com critério objetivo de revisão, resolve boa parte do problema.

Preço pede uma revisão em duas camadas. A primeira separa contrato com cliente contribuinte de contrato com cliente final, porque o efeito líquido é diferente. A segunda olha a estrutura de custo do escritório e identifica quanto do gasto gera crédito, já que a diferença entre folha e insumo comprado muda a margem real.

Como se faz, por etapas

A sequência que funciona tem cinco passos. Primeiro, levantar faturamento dos últimos doze meses separado por tipo de contratante e por natureza de serviço. Segundo, listar custos e marcar o que vem de contribuinte com documento fiscal. Terceiro, simular a apuração nova com e sem a redução do art. 127.

Quarto, revisar modelo de contrato, cláusula de reajuste e forma de medição das etapas de projeto. Quinto, ajustar emissor, cadastro e plano de contas antes do início de 2027, para que a alíquota de teste do IBS já seja apurada no formato definitivo. Cada passo produz um número que sustenta a decisão seguinte.

Quem decide, qual órgão manda e o recorte de Campo Grande

A decisão sobre a regra vem de três lugares. O Congresso Nacional aprova as leis complementares, a Receita Federal administra a CBS e o Comitê Gestor do IBS coordena a parte de estados e municípios, com participação do Estado de Mato Grosso do Sul e do Município de Campo Grande. O ISS segue com a Prefeitura Municipal de Campo Grande até a substituição completa.

O Conselho de Arquitetura e Urbanismo entra por outro caminho. A redução do art. 127 exige habilitação regular do profissional e serviço da área típica, então registro em dia e responsabilidade técnica corretamente anotada fazem parte da prova, ao lado da descrição no documento fiscal.

Recorte de Campo Grande

Campo Grande tem mercado imobiliário forte, com loteamento, incorporação, prédio residencial e prédio comercial em volume que sustenta escritório de arquitetura de porte maior do que o do interior. Boa parte dos contratos da capital tem do outro lado incorporadora e construtora, que são contribuintes e aproveitam crédito, o que empurra a discussão de preço para o valor líquido.

Operação com bem imóvel tem regime específico na Lei Complementar 214/2025, ponto que importa para o arquiteto que participa de incorporação ou que fatura dentro de estrutura de empreendimento. Escritório da capital que atua em projetos ligados à construção civil precisa olhar esse regime junto com a apuração própria. Um escritório contábil em Campo Grande pode separar a apuração do escritório de arquitetura e o regime da operação com imóvel.

Perguntas frequentes

Arquitetura tem a redução de 30% de IBS e CBS?

Sim. Arquitetura e urbanismo está entre as profissões intelectuais regulamentadas listadas no art. 127 da Lei Complementar 214/2025, que prevê redução de 30% das alíquotas de IBS e CBS. A redução depende de o serviço ser da área típica da profissão e de o profissional estar habilitado.

A redução vale para qualquer receita do escritório?

Não. Vale para o serviço próprio da arquitetura e do urbanismo. Receita de venda de mobiliário, intermediação, locação e serviço executado por terceiro que apenas transita pelo faturamento precisa ser analisada em separado, com descrição e código corretos na emissão.

Quando a mudança começa a valer na prática?

A transição começa em 2027, com a CBS já cobrada no lugar de PIS e Cofins e o IBS em alíquota de teste. A substituição avança por etapas até o modelo completo em 2033, quando ICMS e ISS saem de cena.

A folha do escritório gera crédito de IBS e CBS?

Não. Salário, encargo e pró-labore não geram crédito de IBS e CBS. Como folha costuma ser o maior custo de um escritório de projeto, a base de crédito de quem tem equipe grande e poucos insumos comprados tende a ser estreita.

Projeto para pessoa física fica mais caro?

O contratante pessoa física não apura IBS nem CBS, então não aproveita o valor destacado no documento fiscal e sente o preço cheio. O efeito final em cada contrato depende da alíquota que vier a ser fixada, da redução do art. 127 e da estrutura de custo do escritório.

Preciso mudar o regime tributário do escritório?

A decisão só faz sentido depois de uma simulação com faturamento real, folha real e composição da carteira de clientes. Simples Nacional, lucro presumido e lucro real se comportam de formas diferentes no novo modelo, inclusive quanto ao crédito transferido ao contratante.

O que revisar no contrato de projeto antes de 2027?

Cláusula que trate de alteração da legislação tributária, critério objetivo de revisão de preço, forma de medição das etapas e separação entre serviço de arquitetura e outras receitas. Contrato de longo prazo assinado agora atravessa a virada e precisa dessa previsão.

Quem fiscaliza a CBS e o IBS do escritório?

A CBS é administrada pela Receita Federal. O IBS é coordenado pelo Comitê Gestor, com estados e municípios, incluindo Mato Grosso do Sul e Campo Grande. O ISS continua com a Prefeitura Municipal de Campo Grande até a substituição completa.

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Fontes oficiais

Lei Complementar 214/2025, Emenda Constitucional 132/2023, Receita Federal do Brasil, Conselho Federal de Contabilidade

Material informativo, não substitui a análise do seu caso. Atualizado em setembro de 2026. Revisão técnica de Vagner Aparecido Florentino.